En bref : Le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, dans un jugement du 12 juin 2026 (n° RG 24/00555), a déclaré un bailleur HLM entièrement responsable de la chute d’une locataire causée par une panne d’éclairage dans la cage d’escalier des parties communes. L’indemnisation accordée à la victime s’élève à 343 322,84 EUR, les condamnés devant également verser 193 470,04 EUR à la CPAM de Haute-Saône au titre de son recours subrogatoire.
Note de la rédaction : Cet article a été rédigé à partir d’un extrait de la décision. Consultez le texte intégral sur Judilibre ou Légifrance pour les détails complets.
Faits et procédure
Madame [Y] [C], née en 1965, est locataire depuis le 22 juin 2015 d’un logement conventionné géré par l’Office public de l’Habitat du Jura, depuis regroupé au sein de la société anonyme coopérative d’intérêts collectifs d’HLM dénommée « La Maison pour Tous » (ci-après la société [Adresse 2]).
Le 24 avril 2020 à 19 h 55, Madame [C] chute dans la cage d’escalier des parties communes de son immeuble. Les services de secours interviennent deux minutes plus tard et la transportent au centre hospitalier de la ville, où elle est hospitalisée jusqu’au 4 mai 2020 pour un traumatisme grave du membre inférieur gauche ayant entraîné plusieurs fractures.
Son fils et sa voisine, accourus immédiatement après avoir entendu ses cris, témoignent que la locataire était dans l’impossibilité de se relever et que l’éclairage de la cage d’escalier était en panne depuis plusieurs jours déjà. La victime fait également valoir que la chute est survenue en soirée, que la cage d’escalier ne dispose d’aucune fenêtre, et que la conjonction de la pénombre et du dysfonctionnement de l’éclairage l’a privée de toute visibilité.
Les expertises médicales
À la demande de l’assureur défense-recours de Madame [C] (Crédit Mutuel Iard), une première expertise médicale amiable non contradictoire est réalisée par le Docteur [I] [J], dont le rapport est déposé le 19 juillet 2022. Une seconde expertise amiable contradictoire est ensuite conduite conjointement par le Docteur [I] [J] et le Docteur [V], médecin conseil de la société PNAS, dont le rapport est déposé le 12 septembre 2023 — date retenue par le tribunal pour le point de départ des intérêts légaux. La date de consolidation de l’état de santé de la victime est fixée par les deux experts au 5 mai 2022.
La procédure judiciaire
Par courrier du 30 mars 2022, la société PNAS avait accepté la prise en charge des dommages. Par courrier du 7 novembre 2023, elle reconnaissait explicitement que la responsabilité de l’accident incombait au bailleur dans une proportion de 100 %. Malgré cette reconnaissance, aucune indemnisation satisfaisante n’était proposée.
Par actes de commissaire de justice des 13 août, 4 septembre et 5 septembre 2024, Madame [C] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier la société La Maison pour Tous, la société PNAS, la société Ethias (assureur belge) et la CPAM du Jura. La CPAM de Haute-Saône est ensuite intervenue volontairement à l’instance le 16 octobre 2024, de même que la société finlandaise Bothnia Insurance Limited.
Un incident de procédure a été soulevé par la société PNAS, qui avait saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir à son encontre. Par ordonnance du 20 mars 2025, cette fin de non-recevoir a été rejetée. La clôture est intervenue le 8 janvier 2026 et l’affaire plaidée le 4 mars 2026.
Le raisonnement de la décision
Le fondement de la responsabilité du bailleur
Le tribunal fonde son raisonnement sur les articles 1719 et 1720 du Code civil, qui imposent au bailleur, de manière inhérente au contrat de bail, deux obligations conjointes : délivrer au locataire un logement décent et l’entretenir en état de servir à l’usage convenu, en y effectuant toutes les réparations nécessaires autres que locatives.
Le tribunal en déduit une obligation de sécurité à la charge du bailleur, consistant à ne pas laisser subsister des risques manifestes pour la sécurité ou la santé du locataire, y compris dans les parties communes de l’immeuble. Cette obligation est qualifiée d’obligation de moyens, ce qui implique que la faute du bailleur doit être démontrée — en particulier l’absence de remède aux désordres constatés.
L’écartement des moyens de défense des assureurs
Les sociétés d’assurance avaient avancé deux arguments principaux :
Premier argument : le soleil ne s’était pas encore couché à 19 h 55 le 24 avril 2020, le coucher du soleil étant fixé à 20 h 39. Le tribunal l’écarte avec une précision chirurgicale : les assureurs ne démontrent pas qu’il existait une luminosité notable dans les 44 minutes précédant ce coucher de soleil, ni surtout que la cage d’escalier — dépourvue de toute fenêtre — pouvait bénéficier d’un éclairage naturel extérieur.
Second argument : la victime ne prouvait pas que la panne était ancienne de plusieurs jours et qu’elle en avait informé son bailleur. Le tribunal rejette également ce moyen : les attestations du fils et de la voisine établissent suffisamment le caractère récurrent du dysfonctionnement. Dans un bâtiment d’habitat collectif, un tel dysfonctionnement « appelait un entretien régulier du bailleur afin d’éviter son renouvellement ». Par ailleurs, la reconnaissance explicite de sa responsabilité à 100 % par la société PNAS dans son courrier du 7 novembre 2023 avait conduit la demanderesse à ne pas entreprendre de démarches supplémentaires — ce que le tribunal juge parfaitement légitime.
Le tribunal repousse enfin l’argument selon lequel la victime aurait dû se munir d’une lampe de poche pour emprunter les escaliers communs défectueux, le jugeant manifestement inopérant pour exonérer le bailleur de sa responsabilité.
La liquidation des préjudices selon la nomenclature Dintilhac
Préjudices patrimoniaux temporaires
Dépenses de santé actuelles (DSA) : La victime réclamait 253 EUR de participations forfaitaires et franchises. Le tribunal retient uniquement les 139,50 EUR ressortant des débours de la CPAM (93 EUR + 46,50 EUR), les documents produits ne permettant pas d’établir les sommes réellement restées à la charge personnelle de la victime.
Assistance par tierce personne temporaire (ATP temporaire) : Les experts ont retenu 4 heures par jour du 3 juin au 3 juillet 2020 (31 jours), puis 1 h 30 par jour du 11 novembre 2020 au 5 mai 2022 (540 jours), soit 934 heures au total. Le tribunal fixe le taux horaire à 18 EUR (et non 16 EUR comme le demandaient les défendeurs), au regard de la dépendance totale de la victime pour les actes d’hygiène et du quotidien telle que décrite par les experts. Total : 16 812 EUR.
Perte de gains professionnels actuels (PGPA) : La victime était titulaire d’un contrat à durée déterminée prenant fin le 9 juillet 2020. Entre le 24 avril et le 9 juillet 2020, elle aurait dû percevoir 3 095,90 EUR mais n’a reçu que 2 857,49 EUR (indemnités journalières CPAM + maintien de salaire partiel). La perte nette s’établit à 238,41 EUR.
Préjudices patrimoniaux permanents
Assistance par tierce personne permanente (ATP permanente) : Les experts divergeaient (1 h 30/j selon le médecin de la victime, 1 h/j selon le médecin conseil de l’assureur). Le tribunal retient 1 heure par jour à 18 EUR de l’heure, en s’appuyant sur la base de 412 jours par an (365 jours + 36 jours de congés payés + environ 11 jours fériés). Le calcul distingue deux périodes :
- Arrérages échus du 5 mai 2022 au 12 juin 2026 : 1 691 heures × 18 EUR = 30 438 EUR ;
- Rente capitalisée à compter du 13 juin 2026, selon le barème 2025 : 412 × 1 h × 18 EUR × 25,730 = 190 813,68 EUR. Total : 221 251,68 EUR.
Perte de gains professionnels futurs (PGPF) : Rejetée. Les experts n’ont pas retenu ce poste, le contrat à durée déterminée ayant pris fin le 9 juillet 2020 sans preuve de renouvellement.
Incidence professionnelle (IP) : Les experts ont retenu l’inaptitude de la victime à son activité professionnelle antérieure. Madame [C] justifiait d’une quasi-continuité d’activité depuis 1981, à l’exception de quelques interruptions (congés maternité, courtes périodes de chômage). Le tribunal alloue la somme réclamée de 20 000 EUR.
Préjudices extra-patrimoniaux
Le texte disponible de la motivation ne détaille pas le raisonnement suivi pour les postes extra-patrimoniaux. Les montants ressortent du dispositif :
- Déficit fonctionnel temporaire (DFT) : 8 881,25 EUR
- Souffrances endurées (SE) : 20 000 EUR
- Préjudice esthétique temporaire : 500 EUR
- Déficit fonctionnel permanent (DFP) : 51 500 EUR
- Préjudice esthétique permanent : 4 000 EUR
Le recours subrogatoire de la CPAM
Conformément à l’article 25 de la loi n° 2006-1640 du 21 décembre 2006, le recours subrogatoire des tiers payeurs s’exerce poste par poste sur les seules indemnités qui réparent des préjudices qu’ils ont effectivement pris en charge. La CPAM de Haute-Saône, qui avait substitué la CPAM du Jura initialement assignée, voit son recours accueilli pour la totalité de ses débours déclarés.
Le dispositif chiffré
Condamnations au bénéfice de Madame [Y] [C]
| Poste de préjudice | Montant accordé (EUR) |
|---|---|
| Dépenses de santé actuelles (DSA) | 139,50 |
| Assistance par tierce personne temporaire (ATP temporaire) | 16 812,00 |
| Perte de gains professionnels actuels (PGPA) | 238,41 |
| Assistance par tierce personne permanente (ATP permanente) | 221 251,68 |
| Incidence professionnelle (IP) | 20 000,00 |
| Déficit fonctionnel temporaire (DFT) | 8 881,25 |
| Souffrances endurées (SE) | 20 000,00 |
| Préjudice esthétique temporaire | 500,00 |
| Déficit fonctionnel permanent (DFP) | 51 500,00 |
| Préjudice esthétique permanent | 4 000,00 |
| Total indemnitaire victime | 343 322,84 |
| Frais irrépétibles (art. 700 CPC) | 3 000,00 |
Les intérêts légaux courent à compter du 12 septembre 2023 (date du rapport d’expertise contradictoire) sur le total indemnitaire. Les défendeurs sont condamnés in solidum.
Condamnations au bénéfice de la CPAM de Haute-Saône
| Poste | Montant accordé (EUR) |
|---|---|
| Débours définitifs (recours subrogatoire) | 193 470,04 |
| Indemnité forfaitaire de gestion | 1 212,00 |
| Frais irrépétibles (art. 700 CPC) | 1 500,00 |
| Sous-total CPAM | 196 182,04 |
Les intérêts légaux courent à compter de la date du jugement (12 juin 2026) sur les débours de la CPAM. Les défendeurs sont condamnés solidairement.
Demandes rejetées
| Partie | Demande rejetée |
|---|---|
| Madame [Y] [C] | Perte de gains professionnels futurs (PGPF) et surplus des demandes indemnitaires |
| Sociétés PNAS, Ethias, Bothnia | Demande au titre de l’art. 700 CPC |
| Société La Maison pour Tous | Demandes au titre de l’art. 700 CPC et des dépens |
Portée de la décision
L’obligation de sécurité du bailleur dans les parties communes : une application rigoureuse
Ce jugement illustre l’application stricte des obligations légales du bailleur issues des articles 1719 et 1720 du Code civil. Le tribunal confirme que l’obligation de sécurité du bailleur s’étend pleinement aux parties communes — escaliers, couloirs, halls d’entrée — et que le défaut d’entretien de l’éclairage de ces espaces peut engager la responsabilité du bailleur dès lors qu’il est récurrent et manifeste.
Un point notable du raisonnement concerne le niveau de preuve requis : le tribunal n’exige pas de la victime qu’elle démontre avoir personnellement signalé la panne à son bailleur, dès lors que le caractère récurrent du dysfonctionnement est établi par des témoignages et que ce type de désordre, dans un immeuble collectif, appellait par nature un entretien régulier. Cette appréciation allège sensiblement la charge probatoire pesant sur la victime dans ce type de litige.
La décision rappelle également qu’une reconnaissance de responsabilité par l’assureur du bailleur — y compris à 100 % — ne dispense pas des garanties procédurales : en l’espèce, près de six années se sont écoulées entre la chute (avril 2020) et le jugement (juin 2026), malgré la reconnaissance de responsabilité de novembre 2023.
L’évaluation de l’ATP permanente et le choix du barème de capitalisation
L’application du barème de capitalisation 2025 pour le calcul de la rente viagère d’assistance par tierce personne (coefficient de 25,730 pour une victime de 61 ans) reflète la pratique juridictionnelle récente. Le tribunal adopte ici une capitalisation à la date du délibéré plutôt qu’à la date de consolidation, conformément à la demande non contestée de la victime, et retient la base de 412 jours par an (365 + congés payés + jours fériés), méthode de calcul désormais bien établie en dommage corporel.
La distinction entre PGPF et incidence professionnelle
Le jugement offre une illustration intéressante de la frontière entre deux postes de la nomenclature Dintilhac. La perte de gains professionnels futurs est rejetée faute de preuve d’une perspective de revenus futurs (CDD non renouvelé). En revanche, l’incidence professionnelle est pleinement accueillie pour indemniser les conséquences périphériques de l’accident sur la sphère professionnelle — dévalorisation sur le marché du travail et inaptitude à l’activité antérieure — qui ne se confondent pas avec une perte de revenus précise mais traduisent un préjudice autonome.
La condamnation in solidum et la pluralité de défendeurs
La pluralité des condamnés (bailleur, gestionnaire de contrat d’assurance, assureur belge, assureur finlandais) illustre la complexité des chaînes de responsabilité dans le secteur du logement social. La condamnation in solidum — par opposition à une condamnation conjointe — garantit à la victime de pouvoir obtenir le règlement intégral auprès de n’importe lequel des codébiteurs, qui devra ensuite se retourner contre les autres dans le cadre d’une action récursoire.