En bref : Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris (9e chambre, 2e section) a, par ordonnance du 23 juin 2026 (RG 24/09766), rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par 129 associés de la SCPI Pierre Investissement 4 (PI4) contre la société de gestion Inter Gestion REIM. Aucune indemnisation n’est accordée à ce stade. L’affaire est renvoyée au fond pour que les défenderesses déposent leurs conclusions.
Note de la rédaction : Cet article a été rédigé à partir d’un extrait de la décision. Le texte disponible ne détaille pas les motifs complets du rejet de la demande d’expertise, la partie motivation étant tronquée dans l’extrait publié sur Judilibre. Consultez le texte intégral sur Judilibre ou Légifrance pour les détails complets.
Faits et procédure
Une SCPI de type Malraux au cœur du litige
La Société Civile de Placement Immobilier Pierre Investissement 4 (SCPI PI4) a été créée en décembre 2003 à l’initiative de la société Inter Gestion REIM, qui en assure la gestion. Sa vocation initiale était d’offrir à des investisseurs privés le bénéfice du dispositif fiscal dit « loi Malraux » : en investissant dans le capital de la SCPI PI4, les souscripteurs finançaient l’acquisition et la réhabilitation d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural et urbain de villes historiques.
Entre 2003 et 2008, Inter Gestion REIM a procédé à l’acquisition des biens immobiliers composant le patrimoine de la SCPI PI4. Outre l’avantage fiscal, les investisseurs escomptaient percevoir un rendement locatif à l’issue de la période de réhabilitation, puis bénéficier de la revente des immeubles rénovés à l’issue de la quatorzième année d’existence de la société.
À partir de 2018, la SCPI PI4 a été placée en liquidation amiable, avec une prolongation jusqu’en 2025 décidée par ses associés le 13 juillet 2018.
L’assignation de 129 demandeurs
Par deux actes des 23 et 25 juillet 2024, 129 demandeurs ont conjointement fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société Inter Gestion REIM et la société Pierre Investissement 4, aux fins d’obtenir la condamnation de la première au profit de la seconde pour un total de préjudices allégués s’élevant à :
- 11 890 000 EUR en réparation des pertes financières résultant des manquements allégués dans la gestion du patrimoine immobilier de la SCPI PI4 ;
- 214 215 EUR en réparation de la perte de chance de ne pas avoir bénéficié d’une subvention accordée par la commission locale d’amélioration de l’habitat de l’Aube, au titre d’un immeuble situé à Troyes.
Il est essentiel de souligner que ces montants sont ceux demandés par les associés dans leurs assignations. Ils ne correspondent à aucune condamnation prononcée par le tribunal, qui n’a statué à ce stade que sur des questions procédurales.
Le fondement juridique : l’action ut singuli
Les demandeurs ont fondé leur action sur l’article 1843-5 du code civil. Ce texte permet à un ou plusieurs associés d’agir en justice au nom et pour le compte de la société — et non à titre personnel — pour obtenir réparation du préjudice subi par celle-ci du fait des agissements fautifs reprochés à sa gérante. C’est ce que la doctrine désigne sous le terme d’action « ut singuli ».
Les interventions volontaires et le désistement
Au cours de la procédure, plusieurs événements procéduraux se sont produits :
- Par conclusions du 29 avril 2025, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ont sollicité leur intervention volontaire, la société Inter Gestion REIM ayant déclaré le sinistre à ces assureurs.
- Par conclusions du 8 décembre 2025, M. [SN] d’une part, et M. [SI] et Mme [VR] d’autre part, ont sollicité leur intervention volontaire en qualité d’associés de la SCPI PI4.
- Par conclusions du 17 avril 2026, M. et Mme [UN] se sont désistés de leur instance.
L’affaire a été plaidée sur incident le 5 mai 2026 et l’ordonnance a été mise à disposition au greffe le 23 juin 2026.
Le raisonnement de la décision
Ce que le texte disponible permet d’établir
Le texte de l’ordonnance transmis dans l’extrait publié mentionne que la partie motivation est tronquée. Il n’est donc pas possible de restituer intégralement le raisonnement du juge de la mise en état sur les motifs ayant conduit au rejet de la demande d’expertise judiciaire. Le texte disponible ne détaille pas le raisonnement suivi sur ce point. Seul le dispositif est lisible dans son intégralité.
La recevabilité des demandes
Le juge a néanmoins expressément déclaré les demandeurs recevables en leurs demandes. Cette décision est distincte du rejet de la mesure d’instruction provisoire (l’expertise) : la recevabilité atteste que les conditions formelles de l’action sont remplies (qualité d’associés pour agir ut singuli, intérêt à agir, respect des délais), mais elle ne préjuge pas du bien-fondé des prétentions au fond.
Le rejet de la demande d’expertise
La demande d’expertise judiciaire, mesure d’instruction provisoire permettant à un expert nommé par le tribunal d’examiner les comptes, la gestion et la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI PI4, a été rejetée. Les motifs précis de ce rejet ne sont pas accessibles dans l’extrait disponible. En droit commun, une telle demande peut être écartée si le juge estime que les parties disposent déjà d’éléments suffisants pour soutenir le débat contradictoire au fond, ou si la mesure n’est pas jugée nécessaire ou proportionnée.
Les fautes alléguées par les demandeurs
Les assignations des 23 et 25 juillet 2024 articulaient trois séries de griefs contre Inter Gestion REIM :
-
Des discordances de valorisation : des écarts significatifs entre les sommes investies lors de l’acquisition et de la rénovation de certains biens, et la valeur de ces biens au moment de la cession, en contradiction avec l’évolution nationale et locale des marchés immobiliers.
-
Un défaut d’entretien : Inter Gestion REIM n’aurait pas assuré et contrôlé de manière efficace l’entretien des biens de la SCPI PI4, conduisant à des prix de cession sensiblement inférieurs au prix de revient des immeubles.
-
La perte d’une subvention : la société de gestion aurait commis une faute en ne réclamant pas la somme de 214 215 EUR due à la SCPI PI4 au titre d’une subvention accordée par la commission locale d’amélioration de l’habitat de l’Aube.
Ces griefs, tels que présentés dans l’assignation et résumés dans l’ordonnance, restent à ce stade non jugés au fond. L’affaire est renvoyée pour que les défenderesses concluent.
Le dispositif chiffré
La présente ordonnance est une décision de mise en état statuant sur un incident procédural. Elle ne prononce aucune condamnation indemnitaire. Aucun montant n’est accordé aux demandeurs ou à la SCPI PI4.
| Chef de décision | Bénéficiaire / Débiteur | Montant |
|---|---|---|
| Intervention volontaire de MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles | Reçues | — |
| Intervention volontaire de M. [SN] | Reçu | — |
| Intervention volontaire de M. [SI] et Mme [VR] | Reçus | — |
| Désistement de M. et Mme [UN] — instance éteinte | Acté | — |
| Dépens de l’instance éteinte (désistement [UN]) | À la charge de M. et Mme [UN] (sauf accord) | non chiffré |
| Recevabilité des demandes | Demandeurs déclarés recevables | — |
| Demande d’expertise judiciaire | Rejetée | — |
| Dépens de l’incident | À la charge des demandeurs | non chiffré |
| Article 700 CPC | Sans objet (pas de condamnation) | 0 EUR |
| Renvoi au fond | Audience de mise en état du 29 septembre | — |
Les montants de 11 890 000 EUR et 214 215 EUR évoqués dans l’exposé des faits sont des demandes formulées dans l’assignation, non des condamnations prononcées.
Portée de la décision
Une ordonnance de mise en état, pas un jugement au fond
L’ordonnance du 23 juin 2026 s’inscrit dans la phase préparatoire d’un litige complexe impliquant plus d’une centaine de demandeurs. Elle ne tranche pas le fond du litige — à savoir la responsabilité d’Inter Gestion REIM pour fautes de gestion — mais règle plusieurs questions procédurales préalables.
Le rejet de la demande d’expertise judiciaire ne clôt pas le débat sur les éléments de preuve : les parties pourront produire leurs propres pièces (rapports d’évaluation, actes de cession, documents comptables, correspondances) dans le cadre du contradictoire au fond. Le renvoi à l’audience de mise en état du 29 septembre permet aux défenderesses de formuler leurs propres conclusions, ouvrant ainsi le débat contradictoire complet.
L’action ut singuli dans les SCPI : un mécanisme peu courant
La particularité de ce litige tient au fondement juridique choisi par les demandeurs. L’action ut singuli de l’article 1843-5 du code civil — qui permet à des associés d’agir au nom et pour le compte de la société contre ses dirigeants — est un outil procédural relativement peu fréquent dans le contentieux des SCPI. Elle suppose que les demandeurs démontrent leur qualité d’associé et que l’action soit exercée dans l’intérêt social, et non dans leur intérêt personnel direct. La déclaration de recevabilité prononcée par le juge de la mise en état valide cette voie d’action pour la suite de la procédure.
L’ampleur du litige : 129 demandeurs, une SCPI en liquidation
Le nombre de demandeurs (129 initialement, 127 après le désistement de M. et Mme [UN]) et les montants allégués (près de 12 millions d’euros au total) témoignent de l’ampleur des enjeux pour les investisseurs ayant souscrit dans la SCPI PI4 entre 2003 et 2008. La procédure devra encore franchir l’étape des conclusions au fond avant qu’un jugement sur les fautes et le préjudice puisse être rendu.
L’intervention des assureurs MMA
L’acceptation de l’intervention volontaire des sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles — qui ont été déclarées par Inter Gestion REIM comme assureurs du sinistre — est un élément notable. Cette intervention place les assureurs dans la procédure dès le stade de la mise en état, ce qui est cohérent avec la mise en cause potentielle de la responsabilité civile professionnelle de la société de gestion.